夫婦で所有していた不動産はどうすればいいの？ローンについても解説
離婚をする際にトラブルになりやすいこととして、分割することの難しい「不動産の財産分与」が挙げられます。また、その不動産のローンが残っている場合、さらに問題は複雑になります。不動産の扱いについて、離婚前の話し合いが難航することは少なくありません。そうしたトラブルを避けられるよう、財産分与の基礎知識について解説します。
財産分与とは
財産分与とは、「夫婦ふたりで築いた共有財産を分配すること」をいいます。夫・妻双方ともに請求権があり、有責配偶者（離婚に至る原因を作った側）であっても請求可能です。財産分与には、「清算的財産分与（夫婦が婚姻中に形成した財産を平等に分配する）」「扶養的財産分与（離婚によって一方の配偶者が困窮する場合に他方の配偶者が生活保障の趣旨で財産を分配する）」「慰謝料的財産分与（離婚について責任ある配偶者が他方の配偶者に慰謝料の趣旨で財産を分配する）」の3種類がありますが、通常財産分与というと「清算的財産分与」を指します。
財産分与の対象となる品目には、お金（現金、預金）、生命保険（積立型）、株券、不動産、年金、退職金などがあり、ローンや借金などの「マイナスの財産」も分与対象となります。ただし、一方が個人的に作ったローンや借金は対象にはなりません。また、自分や相手だけが所有している財産は「特有財産」とされ、こちらも対象になりません。
具体例としては独身時代の貯金、嫁入り道具として持参した家財、親からの相続遺産、別居後に築いた財産などがあります。しかし、財産分与では、お金などのように額面で計算できるものは二等分にしますが、家のように分割することのできないものはどのように扱うのでしょうか？
家を財産分与するには？
家を財産分与する場合には、「売却し現金化する方法」と「家を残し、引き取る方が相手方に見込み価値の半分を払う方法」の2つがあります。
まず「家を売却し現金化する方法」では、ローン残債と家の評価額の大小によって2つのパターンがありえます。自宅の売却金額よりローン残債が少ない場合（アンダーローン）には、売却した現金で家のローンを完済したあと、残りの金額を二人で分割する形になります。
一方、自宅の売却金額よりローン残債が多い場合（オーバーローン）は、自宅の売却金額をローン返済に充てたあと、まだ残っているローンの残債を2人で半分ずつ支払う形になります。この「家を売却し現金化する方法」のメリットとしては、平等に資産を分けられること、住宅ローンが絡んだトラブル発生リスクをなくせることが挙げられます。
次に、「家を残し、家を引き取る方が相手方に見込み価値の半分を払う方法」について説明します。この方法は、家の所有権を双方が持ち合っている場合や、家を残しておくことに対して夫婦間で一定の一致がある場合には多く取られる方法です。家を売却せず残し、住み続ける方が相手方に家の見込み価値の半額を支払うことで離婚後も住み続ける、という形になります。
この方法のメリットは住む環境を変える必要がないことです。「子どもが近所の学校に通っている」などの場合に、しばしば見られる財産分与の方法となります。ですが、この財産分与の方法を取るとローンなどの関係で揉めることがあります。
ローンがまだ残っているときは？
「家のローンがまだ残っていて、家にも住み続けたい場合に、トラブルなく財産分与を行うにはどうすればよいのだろうか」と思う方も少なくないでしょう。ここでは、よく見られる3つのケースに分けて、対処法を説明いたします。
まず1つ目のケースは「債務者が夫で、離婚後も夫が家に住み続ける場合」です。この場合には、ローンを借りている夫がそのまま住み続け、ローン支払いも続ける形なので、トラブルは起きにくいといえるでしょう。ただし、ローンの連帯保証人が妻になっている場合、返済が滞ると支払い命令が妻に届いてしまうので、連帯保証人変更手続きをしっかりとしておく必要があります。
2つ目のケースは「債務者が夫で、妻が家に住み続ける場合」です。このケースは、「離婚後に妻が住まいを確保しにくい」「妻が子どもを引き取る」といった場合によくあります。しかしこのケースでは、家の利用者と債務者が異なっているため、トラブルが発生する可能性は高くなります。具体的には、もし元夫のローン返済が滞ってしまうと、住まいを競売にかけられ立ち退きを迫られる恐れがあります。返済が滞った場合に備えておくためには、公正証書をあらかじめ作成しておくことがおすすめです。公正証書は全国にある公証役場で作成ができます。
3つ目のケースは「夫婦共同で家のローンを借りている場合」です。このケースは少し複雑で、夫婦でローンを支払っている場合、その住まいから片方が出ていくと、契約上は契約違反となってしまいます。そのため「共有名義のローンを、家を引き取る1人の単独名義に変更したい」と望む方が多いのですが、審査を通して決めた契約内容の条件が変わってしまうため、ローン返済中の名義変更は原則認められない契約上の決まりとなっています。ですから、単独名義に変更する場合には、ローンの借り換えを行う必要があります。
以上、よく見られる3つのケースについてお伝えしました。離婚に際してトラブルなく話し合いを進めていくためには、離婚する前に夫婦でよく協議し、住まいの権利やローン返済について公的な形で残しておくことが大切です。財産分与には、「離婚後2年以内」というタイムリミットがありますので、慌てないために住まいの現状を早めに確認しておきましょう。
住まいの時価を調べ、住宅ローンの名義と残高を確認し、データを揃えることで家を売却すべきか住み続けるか判断しやすくなり、離婚の話し合いにも活かすことができます。もちろん、法的な要素が多く絡んできますので、弁護士と相談しながら進めていくことがおすすめです。
まとめ
ここまで「財産分与とは」「家を財産分与するには？」「家のローンがまだ残っているときには？」の3点についてお伝えしてきました。「家の財産分与」は話し合いが難航しやすいテーマです。そこであらかじめ、「どのような財産分与の形式があるのか」「ローン残債や家の評価額はいくらか」といった情報を集めておくことで、話し合いを進めやすくなります。納得できる話し合いにするために、早めの情報収集をおすすめいたします。
はじめまして。昨年離婚したばかりの30代サラリーマンです。離婚するときは離婚届に判を押して提出するだけかと思っていたのですが、そうはいきませんでした。弁護士はそれぞれ得意な分野があります。僕が離婚するときに調べたことをみなさんにも共有したいと思いサイトを立ち上げました。当サイトでは、東京の離婚相談を得意とする弁護士に関するさまざまな情報をユーザー様に紹介します。独自に調査した情報をもとに作成していますので、比較・検討の材料にぜひご活用ください。
